Risparmi & Investimenti - a cura di ES

Esauriti I fondi di investimento esaminiamo una differente forma di impiego del risparmio, diffusissima negli ultimi anni che consiste nell`acquisto di immobili abitativi a mezzo di mutuo ipotecario.

In passato questo strumento esisteva certamente, ma venuva impiegato solo a livello professionale, normalmente da grandi imprese specializzate, per realizzare opere di ingente valore. Il mutuo era scarsamente preferito dalla clientela privata famigliare, causa I tassi elevati sulla lira e le garanzie patrimoniali altrettanto elevate che venivano chieste dalle banche eroganti. Infine vigendo ancora la specializzazione del credito che divideva nettamente le aziende ci credito ordinario esercenti il credito a breve da quelle esercenti il credito a medio e lungo termine, gli enti eroganti erano pochi, sovente di natura pubblica e specializzati sulle grandi opere soprattutto pubbliche o di pubblica utilità. Con l`avvento dell`euro e la modifica della legge fondamentale del sistema bancario I tassi si sono grandemente abbassati e la platea degli eroganti é aumentata, estendendosi anche ad operatori stranieri. Difatti negli altri paesi europei l`acquisto di un`abitazione a mezzo mutuo ipotecario é la procedura normale, anche perchè favorita da vari incentivi fiscali ed economici.

Ora l`operazione in sé stessa é ampiamente consigliabile a chiunque abbia un reddito anche modesto. Infatti il principio base é il cosiddetto consolidamento dell`affitto. Se io prendo in affitto la mia abitazione pago un canone che nel tempo accumulandosi diviene un capitale tanto cospicuo da valere teoricamente anche più dello stesso immobile, Dunque a tutti converrebbe acquistare la propria casa ed il mercato degli affitti dovrebbe sparire o limitarsi a quei soggetti che usufruiscono di sistemazioni transitorie, oppure agli immobili adibiti ad attività commerciali ed industriali. Devo subito dirvi che questo concetto anche se sembra evidente NON È SEMPRE VERO, anzi nasconde grosse insidie.

Per capirci vediamo in dettaglio come é fatto tecnicamente un mutuo immobiliare. L`operazione consiste nell`erogazione diretta da parte della banca di una certa somma al venditore dell`immobile, contestualmente all`acquisto dello stesso da parte del debitore, previa accensione di un`ipoteca di primo grado sull`immobile stesso .L`importo dell`ipoteca copre il capitale erogato, gli intertessi e le eventuali spese accessorie non corrisposte direttamente dal debitore in sede di stipula. IL debitore si impegna a rimborsare il capitale ricevuto in un certo tempo prefissato a vantaggio del creditore, a mezzo di rate calcolate secondo un certo piano di ammortamento. Come vedete l`operazione é nettamente a vantaggio della banca, perché essa é garantita dall`immobile ipotecato e la garanzia resta immutata fino alla estinzione del debito, anche se il debitore lo rimborsa progressivamente. Inoltre I piani di ammoratamento, apparentemente risultato di semplici formule di matematica finanziaria, nascondono trappole capestro per il debitore.

Vediamo in sintesi I più comuni piani di ammortamento, entrando il meno possibile in formule matematiche.

a) ammortamento Americano: è certamente il più favorevole al debitore ed il più onesto. Nei paesi anglosassoni é normalmente obbligatorio, da noi é visto come la peste tanto che quasi nessuno lo pratica. Consiste nel fatto che il debitore si impegna a rimborsare una quota capitale fissa, normalmente pari al rapporto tra il capitale erogato ed il numero dei periodi di durata, mentre la quota interessi si calcola sul debito residuo, valutato dopo il pagamento della rata precedente. Es. capitale 10000 tasso 5% durata anni 10. La prima rata é pari a 1000 di quota capitale (10000/10) + 500 di quota interessi (10000*5/100), totale 1500. La seconda rata é pari sempre a 1000 di quota capitale, mentre gli interessi sono (10000-1000)*5/100= 450. Totale 1450. Come vedete le rate sono decrescenti e la quota capitale é costante. Ho detto che é il sistema più onesto perchè il debitore si accolla subito l`onere maggiore e lo stesso onere decresce di anno in anno. Il vantaggio é pagare meno interessi e quindi ridurre il costo totale e veder ridurre ll costo assoluto nel tempo. Anche la banca ha I suoi vantaggi appunto perchè il debitore rimborsa il capitale più in fretta riducendo il rischio teorico.

b) ammortamento francese. È quello più diffuso. È detto a rata costante. IL debitore paga una rata eguale per ogni periodo di durata del prestito, ma si accolla il pesante onere della progressività della quota capitale in ragione (1+i). Ovvero per evitare formule sappiate che di fatto le prime rate contengono solo interessi, rimborsando pochissimo capitale e lasciando così un maggiore debito residuo. La conseguenza é non solo quella di pagare molti più interessi aumentando I propri costi, ma anche il fatto che l`estinzione anticipata o la rinegoziazione del contratto in corso di durata diviene – prescindendo da penali o altre clausole vessatorie della banca – molto più onerosa e difficile per il debitore. Inoltre aumenta il rischio per il banchiere e quindi il tasso.

La differenza tra le due tipologie non é poca cosa. Difatti in soldoni se io prendo a prestito I 10000 euri al 5% per 10 anni con l`ammortamento Americano pago in totale I 10000 euri di capitale più 2750 di interessi in 10 anni. Totale 12750. Invece con l`ammortamento francese la rata costante annua é 1295,04 ed in totale vado a pagare nei 10 anni 12950 che é il 2% in più del capitale.

La cosa peggiora se si usa l`ammortamento tesesco, che é tipico delle società di leasing o di quei lupi camuffati da agnelli che erogano I cosiddetti crediti al consumo. La particolarità dell`ammortamento Tedesco é quella di esigere gli interessi anticipatamente. Mi spiego: normalmente se prendo a prestito 1000 euri per un anno al 5% devo al debitore 1050 pistolini alla scadenza, ovvero 1000 di capitale e 50 di interessi. Se invece il debitore é un furbetto del quartierino che applica interessi anticipati la cosa funziona così: io ricevo in prestito 1000 di capitale meno 50 di interessi che il creditore si prende subito e dunque nel mio borsellino entrano 950 pistolini. Alla scadenza io dovrò rimborsarne 1000. Apparentemente SEMBRA la stessa cosa invece é molto diverso per la semplice ragione che io tra una balla e l`altra ho incassato e quindi dispongo di 950 euri, ma sono andato a pagare gli interessi su 1000. È il famoso anatoscismo, cioè esigere dal debitore gli interessi sugli interessi, in altri termini vendergli il denaro che é già suo.

Difatti tornando all`esempio del mutuo di 10 anni al 5% dei soliti 10000 pistolini con l`ammortamento Tedesco io pago una rata di 1233 euri per 10 anni pari a 12330 euri in totale, CHE SEMBRA DI MENO, ma non é vero perchè la prima rata mi viene trattenuta subito al momento dell`erogazione del prestito ed io in soldoni ricevo 10000-1233= 8767 euro, mentre pago gli interessi su 10000. Controprova se io prendessi a prestito alle stesse condizioni il capitale che effettivamente incasso e cioè 8767 euro, pagherei una rata di 1135,36 che per 10 anni farebbe 11353,6 e dunque ben 976,04, che é pari al 9,76 del capitale nominale di 10000 in più.

Per concludere capite bene come l`usura - quella vera - che é praticata in maniera perfettissimamente legale da altrettanto rispettabilissimi colletti bianchi sia un costume molto più diffuso e sottile, di quello praticato dagli onesti cravattari che almeno spemono il cliente apertamente, senza trucchi e magari pure rischiando in proprio la galera. Chiaro tutte e due le cose sono molto brutte, ma a mio modo di vedere la prima é peggio della seconda anche perchè oramai universalmente diffusa. D`altra parte come potrà fare il Fiorani plurinquisito e plurifallito a concedersi certe serate con certe signorine che probabilmente per darla via (scusate) mica si accontentano della pizza al taglio al baretto del quartierino. Ma estendendo per proprietà transitiva il principio di Baffetto da Gallipoli (esser comunista non vuol dire fare il pezzente) si evince che esser truffatore colto in flagrante non esclude praticare il lusso da tirar nei denti ai fessi ciulati che hanno fatto credito.
Continua.