Risparmi & Investimenti - a cura di ES

Nell`ultimo appuntamento prima delle ferie (non vi annoierò al mare con questioni di soldi) continuiamo la panoramica sui mutui immobiliari. Abbiamo già visto che primo elemento fondamentale da considerare é LA MODALITÀ DI CALCOLO del piano di ammortamento che ci viene proposto dall`ente finanziatore. Difatti a parità di scadenza e di tasso il costo può variare molto sensibilmente, con possibilità di trucchetti e sorprese molto dannosi per il contraente. Io consiglio di tentare sempre di ottenere un ammortamento Americano a rate decrescenti ed in mancanza un ammortamento francese. Mai un tipo Tedesco che é un capestro.

Secondo elemento da considerare é il tasso di interesse. Primo parametro di riferimento é un dato oggettivo cioé l`EURIBOR (euro interbanking offered rate) ovvero il tasso al quale le banche offrono ad altre banche il loro denaro in prestito. Detto tasso varia secondo il mercato e secondo la durata del prestito. Sul mercato monetario si quota dall`overnight (24 ore) all`anno, passando per settimane e mesi. Oggi l`overnight é 4,06, mentre ad un anno arriva al 4,589.

Secondo parametro di riferimento é l`IRS (Interest Rate Swap) ossia la quotazione di quell tasso SEMPRE INTERBANCARIO che é al servizio di un prestito a scadenza fissa, considerando però fisso anche il tasso per tutta la durata del prestito, indipendentemente dale successive variazioni del mercato. Si quota per anni da 1 a 30. L`IRS sull`euro si chiama Euris (euro interbanking interest rate swap). Oggi un 5 anni é pari al 4,88% ed a 30 anni andiamo al 5 tondo.

PRIMA CONSIDERAZIONE: le banche ci vendono il “tasso fisso” come una favolosa concessione elargita per favore solo a primaria clientela e naturalmente a costi da gioielleria berlusconiana. Voi vedete invece che lo SPREAD (nostranamente la differenza) tra il tasso fisso ed il tasso variabile é ad oggi molto modesta nell`ordine (a voler esagerare) del mezzo punto percentuale.

SECONDA CONSIDERAZIONE: La base di partenza del calcolo dei costi del contratto é – notate bene – oggettiva e nota poichè questi dati chiunque li può reperire chiunque facilmente su internet oppure su un qualunque quotidiano nazionale.

Il trucchetto sta nella quantificazione E S A T T A dello spread addebiato al cliente. Ovvero I tassi citati valgono tra banche e tra banche ed amici degli amici, ovvero “primaria clientela”. Per esempio Tanzi & Bonlat fino al giorno prima della sopresa erano classificati (vedere per credere) tra la primaria clientela Invece il cliente comune é per principio una merdaccia inaffidabile e quindi non può beneficiare di questi favolosi tassi. Dunque gli si carica appunto lo SPREAD. Detto balzello varia a seconda del tipo di cliente (professione, patrimonio, amicizia col funzionario…), tipo di immobile dato in garanzia (residenziale, popolare, di lusso ecc..), valore di perizia di detto immobile, percentuale del prezzo totale erogata, eventuali altre garanzie accessorie fornite dal cliente (di fatto dette appunto accessorie, ma che se non ci sono, difficilmente la pratica va a buon fine.

Comunque anche al cliente che eccelle nei requisiti precedenti meno di un punto di gabella non arriva. Attenzione alla quantificazione dello spread. Difatti mica tutti la fanno breve dicendo Euris a 10 anni + 1% di spread, ma si tenta di introdurre delle confusioni. Esempio, lo spread é trimestrale o mensile, oppure il tasso é fisso MA lo spread é VARIABILE (fregatura immane). Attenti al trucco della capitalizzazione frazionata. Difatti pagare in un unica rata annuale ad una certa scadenza È SEMPRE meglio che pagare ogni trimestre, mese ecc.. Vi ometto le formule ma ad un tasso annuo nominale del 6% corrisponde – ad esempio – un tasso annuo effetivo convertibile mensilmente del 6,1678. Spiego: su un capitale di 1000 euri in un anno al 6% pago 60 pistolini in una rata sola, posticipata (ovvero pagata alla fine dell`anno di maturazione degli interessi). Invece se volessi su un nominale del 6% pagare mensilmente, mi consterebbe 61,678 pistolini, dovuto al fatto che io anticipo di fatto il pagamento corrispondendo alla fine del primo mese 5 pistolini, ancora 5 alla fine del secondo e così via fino a far nominalmente 60. Invece é come ne avessi pagati 61,1678 perché invece di tenermi tutti I miei 60 euri in tasca per un intero anno fino alla scadenza della rata, ne ho cacciati 5 ogni mese tal che alla fine del primo mese ne pago 5 e ne ho ancora in tasca 55; 5 il secondo mese e me ne restano 50 e così via. L`aggravio mica é poco perchè si tratta del 2,79 % degli interessi in piû.

Per avere un`idea dei costi oggi si parla di un costo medio dei mutui – nuovi – pari al 6%//7% + le spese, mentre quelli vecchi, ma a tasso variabile costano di soli interessi grosso modo un punto di meno, secondo il meccanismo di adeguamento.

Qui mi fermo. Auguro a tutti buone ferie sia in vacanza che in città.
ES