Risparmi e Investimenti - A cura di ES

Nel periodo di pausa che mi sono preso l`argomento dei mutui immobiliari é diventato di stretta attualità addirittura mondiale. Continuerò quindi parlando di quanto é accaduto a beneficio di chi conosce meno la materia. La crisi attuale ha radici antiche. Difatti negli USA da sempre quasi nessuno acquista o costruisce la propria abitazione usando denaro proprio. Vi é il consolidato costume – valido per tutte le classi sociali – di mettere di tasca propria una parte relativa del capitale (a volte addirittura nulla) e di farsi finanziare a lunghissima scadenza la rimanenza. Sono pure frequenti negli USA (ed anche nei paesi ad economia tradizionale stabile quali gli scandinavi, Svizzera o ex Germania Ovest) I mutui senza ammortamento. Ovvero il debitore paga solo gli interessi senza dover ammortizzare il capitale. A maggior ragione si ricorre al finanziamento per immobili speculativi o destinati alla rivendita. Tutto questo sistema di credito é positivo in sé stesso perchè promuove l`edilizia, la proprietà fondiaria delle famiglie ed in genere é una cospicua componente della domanda aggregata, che forma a sua volta il prodotto interno lordo. Unica remora – ed anche ragione per la quale l`acquisizione della proprietà fondiaria a mezzo di mutuo in Italia si é sviluppata solo recentissimamente – é un livello accettabile dei saggi di interesse.

Quando la lira costava a vista in bianco (senza garanzie reali o pignoratizie) il 18%, un mutuo immobiliare ventennale a primario cliente costava un 15%. Ciò significava un premio aritmetico del 300% (15x20 anni) del valore del prestito, cosa insostenibile economicamente a meno che il capitale preso a prestito non costituisse una frazione molto modesta del valore dell'immobile. Dunque in regime di tassi modici, a variazione controllabile dalle autorità monetarie, lo sviluppo dei mutui fondiari é buona cosa. Naturalmente anche I clienti devono avere moderazione acquistando un oggetto per un prezzo giusto ed accollandosi una tipologia di credito compatibile con I loro redditi nel tempo. Ma a partire dalla fine del secolo scorso si sono verificati negli USA in particolare ed in molti altri paesi (Italia compresa) in generale due fenomeni connessi ed autoalimentanti reciprocamente: la repentina discesa dei tassi di interesse che sono giunti a livelli storicamente minimi, l`improvviso aumento sia per domanda che per offerta del mercato immobiliare. Ho detto che I fenomeni si sono autoalimentati perché I tassi sono calati a causa della crisi economica della fine anni `90, del successivo aggravamento a causa degli attentati dell'11 settembre, dell'ulteriore crollo dei mercati finanziari e della c.d. new economy.

Tutto questo ha spinto una enorme massa di risorse sull'immobilare come attività speculativa reale disgiunta dai pericolosi mercati finanziari e come rifugio dei falcidiati risparmi delle famiglie a causa delle perdite in borsa e dei tassi bassi che avevano punito pure il tradizionale investimento in titoli dello stato. Ma gli americani sono stati più furbi, ovvero hanno trovato il sistema di monetizzare gli utili sperati. Mi spiego: io ho acquistato una casa da 100000 $ con un mutuo di 80000 $ che prima mi costava il 4% (= 3200 pistolini/anno) ora per I tassi calati mi viene addirittura all`1,5% (= 1200 pistolini). Inoltre per l`aumento dei prezzi delle costruzioni la mia casa non vale più cento mila $ ma 140000. Allora io ho si un utile di 40 mila, ma che é solo S P E R A T O, perché sarà pur vero, ma é solo sulla carta, non avendo venduto io la mia casa e quindi monetizzato il guadagno in soldoni. Dunque dimenticando questo piccolo dettaglio io sulla base di questo “tesoretto” ipotetico, chiedo al mio banchiere di prestarmi altri 30000 $ (dei 40 mila) per comprare la macchina nuova, una tana con aria condizionata e doppi servizi al mio cane, e dare l`anticipo per un bungalow sul Venice (io sto a Santa Monica), che naturalmente pago con altro bel mutuo. Questo é il concetto del c.d. credito “sub prime”. Quindi non vuol dire come ci gabellano certi esperti di finanza d`assalto “credito agli insolventi o ai non meritevoli”, bensì solamente credito “sub prime” ovvero garantito da un`ipoteca di grado successivo al primo, fatta sullo stesso immobile e giustificata dal supposto incremento di valore dello stesso.

Voi vedete che sulla base di soldi che non ci sono il nostro,ipotetico debitore – che non é né un farabutto né un pazzo - ha ottenuto credito, comprato dei beni che a loro volta hanno originato altro ulteriore credito. Tutte cose bellissime per la domanda aggregata perché il traino dei consumi é mica da ridere, come pure son topoloni rosa per gli istituti di credito, che naturalmente spuntano da questi extra fidi condizioni molto allettanti. Tutto ciò però si regge su tre severe limitazioni: che l`incremento di valore ci sia e resti tale, che il livello dei tassi resti basso e che le parti siano moderate nel chiedere credito ed erogarlo.

In più vi é un`altra complicazione: I banchieri oggi “cartolarizzano” (come il Tremonti). Ovvero con finanza più o meno creativa, mica mettono I loro soldi personali (leggi I ghelli degli azionisti di maggioranza, quelli dei topoloni rosa), ma lungi da ciò, cercano di farli mettere ai soliti risparmiatori, ricorrendo a smobilizzi a mezzo di obbligazioni ed altri derivati che portano la denominazione del solido banchiere, ma che nella realtà incorporano solo la promessa di pagare del solito Cipputi che ha impegnato il tesoretto che non c`é. Poi, complicazione nella complicazione, come la Peppa Tencia (donnina di picche del famoso gioco), queste belle meraviglie vengono palleggiate di banchiere in banchiere in attesa di finire nelle saccoccie dei Cipputi in attesa dei proverbiali sorci verdi (ecco che mancavano!). Difatti in tempi non sospetti (scorso gennaio) agli esperti del settore non sono sfuggite le profetiche parole del ns/ sig. Draghi – che mica é un cretino, anche perché se alla Banca d`Italia I cretini sono di casa, non é tale la Goldman & Sachs dove I cretini non durano né fanno I general manager – il quale chiaramente paventava il rischio di una crisi finanziaria generale.

Difatti da due anni ad oggi il Mr. Greenspan proprio per timore delle spinte inflazionistiche innestate dalla espansione dei consumi, ha cominciato a far risalire I tassi USA (ed anche europei per conseguenza), il mercato immobiliare si é saturato ed il tesoretto virtuale si é dissolto, non solo I prezzi stanno calando ulteriormente, ma I mutui “sub prime” concessi a piene mani sono rimasti provocando la cosa peggiore che può capitare ad un mercato finanziario: la crisi di fiducia. (continua)