Come avevo detto la volta scorsa – almeno nel prossimo
futuro – non vedo problemi sui tassi degli ordinari mutui immobiliari.
Chiarisco che per ordinari intendo quelli a tassi fissi o variabili
sottoscritti da debitori in grado di pagare le rate senza dover – per necessità
– apportare modifiche al contratto. Difatti come pare, salvo clamorose sorprese
la Federal Reserve USA dovrebbe ulteriormente abbassare di 0,25% il tasso sui
federal funds, dunque ulteriormente aumentando la forbice con I tassi dell`euro
che già é piuttosto forte.
Secondo le nostre autorità monetarie non sarebbe nostro
interesse un ulteriore rafforzamento dell`euro stesso sulle altre principali
valute mondiali. Senza entrare nel merito di questa affermazione, ne consegue
però che ulteriori ritocchi all’insù dei tassi sull’euro sarebbero, appunto
nell’immediato futuro scongiurati. Naturalmente la questione potrebbe
riproporsi fra 6/8 mesi, o anche prima in caso di imprevisti sconvolgimenti del
mercato. Agli ottimisti dico che potrebbe persino verificarsi l’ipotesi di un –
sia pur temporaneo – abbassamento dei tassi in zona euro. Dico temporaneo
perché ad un indebolimento del dollaro (moneta di conto delle principali
materie prime) e ad un per ora più che proporzionale rafforzamento dell’euro,
corrisponde un certo incremento dei prezzi delle materie prime stesse, quali
petrolio e parecchi generi alimentari di largo consumo (grani duri, carni
congelate bovine) e questo movimento, se dovesse diventare pressante, spinto
anche dalla forte speculazione che sempre accompagna queste merci,
innescherebbe un forte potenziale inflazionistico da costi, che inevitabilmente
sarebbe raffreddato con un’azione al rialzo dei tassi. Ma tutto é da vedere e
da giocare nel prossimo futuro.
Ma attenti che la tranquillità sui tassi non é detto che
valga per chi sia costretto a rivedere le condizioni del proprio mutuo, ad
esempio allungandone la scadenza per diminuire in valore assoluto le rate. In
tal caso l’ente finanziatore potrebbe approfittarne per concedere la dilazione
di fatto, pena però un inasprimento del tasso di interesse motivato appunto con
l’allungamento della durata del prestito a parità di garanzie.
Ma appunto in tema di garanzie un altro pericolo - che a
mio avviso é più serio - incombe. Difatti, se per fortuna dal punto di vista
della facilità di erogazione, il mercato italiano é ben più rigido di quello
USA e dunque noi di “subprime” non ne abbiamo, non si deve però dimenticare che
anche I nostri immobili (con mutuo o meno) sono soggetti alla legge della
domanda e dell’offerta. Ora negli ultimi anni é verissimo che la domanda si é
allargata a dismisura, mercé il credito più facile, ma anche l’offerta é
cresciuta conseguentemente, ed anche I costi che hanno polverizzato tutti gli
indici inflattivi veri o falsi che siano. I giornali non specializzati
affermano che nei grandi centri il prezzo degli immobili sarebbe cresciuto del
27% negli ultimi tre anni. Io farei delle severe distinzioni a seconda della
città, della posizione dell’edificio, della sua tipologia, tuttavia un cospicuo
aumento é innegabile. Però negli ultimi mesi, il credito é diventato più caro e
meno accessibile, nonchè il tasso di incremento delle nuove costruzioni immesse
sul mercato ha nettamente superato quello della sia pur crescente domanda di
immobili. Dunque a breve dovremo aspettarci certamente una stasi nella crescita
dei prezzi, e temo vedremo parecchi invenduti, che per adesso I promotori
possono permettersi di mantenere vuoti in attesa di nuovi acquirenti alle loro
condizioni, ma che non é detto che questo costo possa essere sostenibile per un
tempo indefinito. Dunque una possibile crisi del mercato immobiliare (non credo
con gli accenti catastrofici americani) potrebbe portare ad una revisione dei
valori di quelle unità immobiliari acquistate più recentemente ai prezzi
massimi del mercato e dunque ad una paritetica revisione della garanzia da
parte dell’ente finanziatore, se il debito residuo fosse ancora una percentuale
altissima del valore dello stesso (oltre il 75%). Quindi rinegoziazione del
contratto, stavolta richiesta in forza delle clausole di salvaguardia sempre
presenti a favore dell’ente finanziatore. Chiaro che chi può fornire altre
garanzie ne esce con poco danno, ma chi non ne ha finisce per pagare di più per
mantenere in essere il suo contratto. Dunque ne deriva anche un facile
avvertimento: che deve comprare, se può aspetti perchè, magari non proprio
sull’oggetto prescelto, ma certamente su altri simili potrà in un non lontano
futuro ottenere facilmente migliori condizioni, se non come mutuo, come importo
minore da finanziare. Infine bisogna anche menzionare il danno economico, sia
pure indiretto e virtuale, di chi nell’immediato passato ha acquistato un
immobile ad un prezzo (mutuato o meno) che oggi non riesce più a spuntare sul
mercato.
Terzo problema per I debitori immobiliari,
particolarmente per chi ha un alto debito residuo, oppure un’alta percentuale
finanziata é lo stato attuale dell’immobile. Attenzione che mica tutti siamo
nati Ricucci. Ovvero l`acquirente tradizionale, benché a volte supportato da un
tecnico di parte, raramente é competente per valutare le caratteristiche di
quanto acquistato in relazione alla conservazione futura ed a vizi e difetti al
momento non riscontrabili, ma che potrebbero affliggere la costruzione a causa,
non di frode, ma di semplice economia costruttiva. Un esempio della mia città.
Circa 5 anni fa un immobiliarista ha costruito un grosso complesso
residenziale, gradevolissimo alla vista, ma situato in una zona da sempre
afflitta delle c.d. piogge acide. Ebbene per poter facilmente collocare gli
appartamenti I rivestimenti (tegole del tetto) sono stati fatti con materiali
tra I più economici e le canalizzazioni sono state realizzate in coloratissima
lamiera zincata, senza pozzetti di ispezione. Niente di disonesto, poiché dette
caratteristiche erano chiaramente menzionate nei capitolati ed espressamente
mostrate agli acquirenti. Dunque tutto bellissimo per 5 anni. Ma ora le tegole
del tetto si scagliano e sono in gran parte da sostituire e le canalizzazioni
non più coloratissime sono arrugginite e tra qualche anno saranno tutte da
sostituire. Chiaro che questi costi, piuttosto ingenti per altro, saranno a
carico dei proprietari delle singole unità abitative acquistate ed andranno ad
aggiungersi alle rate dei mutui, senza per altro che I costi sostenuti
costituiscano una miglioria, trattandosi di ripristinare elementi costitutivi
ed irrinunciabili dell’immobile pena il suo degrado. Notiamo anche che
trattandosi di condomini sarà la maggioranza qualificata dei condomini a
deliberare il compimento dei lavori. Ciò potrebbe mettere in difficoltà quei condomini
che al momento non dispongono delle risorse finanziarie necessarie. (continua)
ES
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