Risparmi & Investimenti - a cura di ES

Come ampiamente pubblicizzato dalla stampa proprio in questi giorni semifestivi I timori sulla salute del sistema creditizio globale, che parevano sopiti, sono riemersi in modo abbastanza repentino e violento. Io non mi sento per ora di cambiare il mio atteggiamento in materia. Difatti sono convinto che le attuali turbolenze siano in gran parte causate dalla speculazione e dall’emotività, più che da una netta mancanza di fiducia e conseguentemente di liquidità sui mercati. Non che ci sia da aspettarsi neppure un immediato ritorno all’euforia ed al credito facile, ma neppure un crollo epocale. Semmai a livello del nostro sistema creditizio io vedrei con molto maggiore preoccupazione I soliti problemi endemici, quali sottocapitalizzazione (intendo le nostre banche hanno un patrimonio proprio che é ridicolo rispetto alla massa amministrata, cosa ben diversa da quanto accade all’estero), estrema arretratezza in materia organizzativa ed operativa, pesantezza di struttura dovuta a ragioni politiche e di privilegio, nonché pericolosi intrecci e partecipazioni incrociate tra il mondo industriale e quello bancario. Queste sono le cose che dovrebbero preoccupare il risparmiatore nostrano in quanto generano tutto il coacervo di costi e balzelli – in particolare il costo e la gestione dei mutui – che in altri paesi – non necessariamente più ricchi di noi – sono stati eliminati da tempo, anche con vantaggio del sistema bancario stesso.

Per concludere almeno per ora il discorso sui muti immobiliari vorrei fare con voi un breve e semplice ragionamento su di un tema che viene da moltissimi considerato ovvio anche se non lo é affatto: l’argomento principe che spinge il comune risparmiatore – in massima parte lavoratore dipendente – a stipulare un mutuo immobiliare é la ferma convinzione che pagare un affitto significhi ingrassare un padrone senza aver nulla in cambio, mentre pagare le rate di un mutuo vuol dire far sacrifici per avere un premio futuro. Ebbene io ho forti dubbi su questa credenza, senza per altro esser necessariamente amico dei locatori. Mi spiego. Se io pago un affitto é vero che corrispondo una certa somma per avere il diritto ad usare un immobile, senza mai diventarne proprietario, indipendentemente dalla durata della locazione. Al contrario se acquisto un immobile, innanzitutto riesco a farlo solo mediante un finanziatore che mi presta la gran parte del capitale di cui io al momento non dispongo, mentre io figurando di pagare un affitto in realtà rimborso gradatamente, sia pure in un tempo lungo, un debito, restando al momento dell’estinzione dello stesso pieno e libero proprietario dell’immobile.

Se la questione fosse in questi precisi termini in realtà non potrei che concordare con l’opinione generale, ma non sempre é così. Difatti se io sono conduttore di un immobile é vero che pagando l’affitto non lo acquisto, ma é altrettanto certo che posso usarne senza avere tutti gli oneri tipici del proprietario, ovvero non pago né imposte né tasse su ciò che non é mio e neppure ho la necessità di dover compiere tutte le opere di manutenzione necessarie per assicurare il corretto uso dell’immobile stesso. Anzi al contrario, ricevendo un affitto, il locatore é addirittura obbligato a compiere tutti I lavori necessari ed a sue proprie spese per assicurare il mio giusto godimento dell’immobile per il quale pago. Il secondo ordine di considerazioni riguarda la natura dell’immobile: se esso dopo un certo periodo di tempo manifesta difetti costruttivi che prima erano occulti tutti gli oneri ricadono sul proprietario, anzi l’inquilino in caso sia pregiudicato ha pure diritto ad un bonifico sull’affitto e se il caso, al risarcimento dei danni patiti. Non ultimo se proprio l’immobile non piace più l’inquilino può andarsene con un minimo preavviso. Come pure se l’immobile per mutate esigenze famigliari diviene stretto o largo é molto più facile per un inquilino trovarne un altro più adatto, che per un proprietario il quale deve prima vendere il vecchio per acquistarne poi uno nuovo accollandosi come minimo tutti I nuovi costi di intermediazione ed intestazione.

Infine se proprio le cose vanno male l’inquilino prima di essere sfrattato ha un lunghissimo tempo a disposizione, invece il proprietario insolvente viene cacciato da casa ex-sua molto più rapidamente, se non altro perché ha di fronte una banca che normalmente possiede risorse legali e coercitive molto ma molto maggiori di quelle a disposizione del comune locatore. Attenzione non sto facendo come la volpe e l’uva della favoletta, ovvero evviva gli inquilini perché é troppo difficile e rischioso diventare proprietari. Voglio solo dire che a mio avviso la giusta soluzione é nel mezzo. Ed appunto perché sta nel mezzo – non credo alla falsa democrazia – non é purtroppo alla portata di chiunque. Facciamo un passo indietro. Vi ricordate che cosa dicevano I nostri nonni o I nostri padri se siamo quasi nonni a nostra volta: io ho lavorato tutta la vita (stando in affitto) ho risparmiato, e verso l’età della pensione, un po’ coi risparmi, un po’ con la liquidazione, un po’ con un prestito (molte volte fatto da amico più facoltoso che sovente non metteva interessi, ma che era debito d’onore il rimborsare a tempo giusto), si riusciva a comperare l’appartamentino o a farsi la piccola villetta, come se ne vedono molte ancora oggi in posti che una volta erano al limite della città, quasi in campagna, ed oggi sono addirittura chiamati da certi immobiliaristi d’assalto “semi centro”.

Così il nonno viveva la sua vecchiaia con un tetto sicuro, che poi serviva ai figli e magari ai nipoti. Inoltre la casetta rappresentava una riserva di valore per avere credito in caso di disgrazie o malattie. Come vedete il risultato finale é eguale a quello del nostro giovane mutuatario, che passa gran parte della sua vita lavorativa a pagare le rate e verso la fine della stessa si trova proprietario. Ed allora qual’é la differenza? E la differenza c’é eccome. Difatti il nonno ha speso quello che ha guadagnato, ed ha comprato sulla base di quanto accumulato. Il giovane mutuatario invece ha fatto una scommessa sul futuro – suo e della sua famiglia – semplicemente spendendo subito quello che non possiede, ma forse possiederà. Ancora il nonno non ha pagato le tasse e la manutenzione straordinaria su quello che di fatto non era suo e non ha pagato in interessi una somma che nel tempo arriva vicino al prezzo di acquisto dell’immobile. Osserviamo pure che se é vero che l’ammontare del debito é stabilito all’inizio del contratto (non sempre gli interessi però) ed essendo una quantità di moneta tende a svalutarsi nel tempo, a vantaggio del mutuatario, é parimenti vero che anche l’immobile invecchia e salva una cospicua e costosa manutenzione, non é detto che in termini reali mantenga il proprio valore. Quindi come ho già detto la convenienza é nel mezzo: chi non dispone di un sufficiente capitale e/o di redditi congrui nel tempo per sostenere l’acquisto, anche ricorrendo ad un mutuo parziale, é molto meglio per lui ricorrere all’affitto, magari accontentandosi per fare poi come il nonno.

Ma purtroppo ai tempi del nonno non c’erano – mi dite voi - certi personaggi che con le loro belle trovate erodono il potere di acquisto della gente che lavora per crearsi e mantenersi privilegi e sfrontate ricchezze. Avete ragione, ma questa é un’altra storia.